オフィスを借りる際、費用面の問題などからマンションをオフィスにしたいと考えている人もいるのではないでしょうか。

働き方が多様になった現代、特定の企業に所属せず、個人事業主として活動する人も増えてきています。そうした方々含め、小規模な企業であれば、マンションをオフィスとして利用した方がメリットが大きい場合も当然あります。

しかし、マンションをオフィスや事務所として利用することは簡単ではありません。

というわけで今回は、マンションをオフィスとして利用する際に気を付けてほしい注意点を中心にご紹介します。

事務所利用可能物件と住宅専用物件

マンションの多くは住宅専用マンションとして貸し出されており、そもそも住宅専用マンションでは、建築基準法や管理規約により事務所利用が制限されています。

これは、住宅マンションを事務所として勝手に利用することで、不特定多数の人の往来が増え、同じマンションに住む他の住人からのクレームが頻発したり、防犯上のトラブルに発展するなど様々な問題が発生する可能性があるからです。

ですので、マンションを事務所として利用したい場合は、必ず事務所利用が可能かどうかを物件の管理組合やオーナーに事前確認するようにしましょう。

もし、事務所利用が可能な物件であっても、職種や事業内容によっては断られる場合があります。
基本的に人の出入りが少ない、プログラマーやライターなどであれば事務所の利用が認められやすいです。

事務所利用可能物件と住宅専用物件の違い

事務所利用ができる物件とできない物件は、その利用目的に対する法的な許可に違いがあります。

建物を新しく建築する際、建築主は「建築確認申請」を申請しますが、これは今から建築しようとしている建物が、建築基準法や条例に適合しているかを確認するためです。

そしてもちろん、その建築物がどのような用途で使用されるかということもあらかじめ申請しておかなければなりません。

ここで申請する用途が「住居」なのか「事務所」なのか、これが事務所利用可能物件と住宅専用物件の違いです。
そしてこの申請時に申請した用途以外での利用は、違法になる可能性があります。

事務所契約と住居契約

事務所利用可能の物件を住居として借りる場合と、事務所として借りる場合では交わす契約内容が異なります。

税金

事務所利用可能物件を住居として借りる場合、家賃に消費税はかかりませんが、事務所として借りる場合、家賃にも消費税が加わります。

原状回復

事務所契約の場合、解約する前に壁や床などの内装を全て張り替えて、原状回復することが一般的です。
また、その際の費用負担については契約書を確認するようにしましょう。

住居契約の場合、故意や過失、通常の範囲を超える損傷など以外は、契約者の負担になりません。

このような違いがあるため、例えば事務所利用可能物件を住居契約にて住居として利用していて、途中から勝手に事務所利用に変更して家賃の消費税を納めないことは契約違反となります。途中で用途を変える場合は、事前に報告し契約自体を変更しましょう。

マンションの事務所利用が認められないケース

ここではマンションの事務所利用を認められないケースを紹介します。

住民とのトラブル

職種や業務内容によっては、他の住民とのトラブルに発展する可能性があると思われ、事務所利用を断られることがあります。

事務所として利用することで、不特定多数の方がそのマンションを出入りすれば、セキュリティの観点からもプライバシーの観点からもトラブルになりかねません。

また、騒音はもちろんですが、有害無害問わず気体や液体が発生し、部屋の外に漏れてしまうような業務や職種では、当然住民からのクレームも発生するでしょうし、建物自体を劣化させてしまう可能性もあります。
よって、事務所利用可の物件でも、その事業内容によっては認められないケースがあります。

このようなリスクを回避するためにも、そもそも事務所利用をNGにしている物件が多いのです。
事務所利用可の物件を事務所として利用する場合は、どのような職種でどのような業務を行うのか、人の往来はあるのか、といったことを明確にして、詳しく説明できるようにしておきましょう。

管理組合

マンションには管理組合という組織があり、そこに住む人の生活を守るために、居住規約を定めているケースがあります。

この居住規約で事務所利用を禁止している場合があり、仮に管理会社から事務所利用のOKをもらっていても、管理組合の居住規約によって事務所利用が不可能になる場合があります。

もちろん、規約によって禁止されている事務所利用が発覚した場合は、退去を求められることがあるので、きちんと事務所利用可のマンションを選ぶか、管理組合と話し合い、事前に許可をもらうようにしましょう。

管理組合に許可をもらうためには、他の住民の生活の平穏を脅かさないことが最低限の条件となります。
不特定多数の人の往来がないか、騒音・異臭は発生しないか、看板は表示しないかなど、とにかく他の住人に迷惑をかけないことが大前提です。

個人事業主

昨今はインターネットの発達により、ライターやデザイナー、プログラマーなど、パソコンがあれば自宅でできる仕事が増えており、そのような事業で個人事業主として独立している人も多くいます。

ですが、こうした個人事業主はそもそも収入が不安定だと思われてしまい、審査に落ちる可能性が高いです。

これは事務所契約であろうが住居契約であろうが変わりません。貸す側にとって何より大切なのは毎月家賃をきちんと収めてくれることなのです。

ですので、個人事業主の方はきちんと収入があることを証明しましょう。
源泉徴収票や確定申告書、税額通知書などを過去数年分用意すれば、安定した収入があることをアピールできます。

レンタルオフィスやコワーキングスペースもメリット大

事務所利用可としているマンションは、様々なリスクがあるため、そもそもの物件数が少ないです。
ですので、レンタルオフィスの活用も選択肢の一つです。

レンタルオフィスのメリット

レンタルオフィスは運用の柔軟性、コスト削減、即時利用可能などの面で有効です。特にスタートアップ企業や小規模企業の方は、まずはレンタルオフィスから始めるのも一つの手です。

柔軟性

レンタルオフィスは、契約期間やスペースのサイズを柔軟に選べるため、事業の成長や縮小に応じて容易にオフィスを調整することが可能です。

コスト削減

初期投資が少なく、家賃以外の経費（光熱費、インターネット、メンテナンス等）が含まれていることが多いため、コストを抑えることができます。

即時利用可能

家具やインターネット設備が整っているため、契約後すぐに業務を開始できる点が大きな利点です。

ビジネス交流

他の企業やフリーランサーとの交流が容易で、ビジネスチャンスの拡大につながる可能性もあるといえるでしょう。

シェアオフィス（コワーキングスペース）のメリット

シェアオフィス（コワーキングスペース）の活用は、コスト効率の良さ、ビジネス交流のチャンス、そして柔軟な働き方を支援してくれている点で、スタートアップはもちろん、フリーランサー、リモートワーカーにも適しています。

コスト削減

オフィスビルはもちろん、レンタルオフィスに比べ、家賃や設備投資のコストが大幅に抑えることができます。月額契約だけでなく、ドロップインで、使いたいときだけ使い、その分の使用料を払うといった料金形態の施設も多く存在します。

共有設備の利用

プリンターや会議室など、利用者が共有して使用できる設備があり、個別の設備投資が不要となります。

ビジネス交流

多様な業種のプロフェッショナルとの交流が可能で、ビジネスの機会拡大やアイデアの共有につながる。

柔軟な働き方の支援

リモートワークやフレキシブルな勤務体系に対応しやすい環境で、24時間アクセス可能な施設も多く、個々のワークスタイルに合わせた利用が可能です。

まとめ

マンションの事務所利用は、費用面などから大きなメリットがりますが、どんなマンションでも事務所として利用できるわけではありません。事務所として利用するには、許可と契約が必要です。

今住んでいるマンションを事務所として利用したい方は、勝手に事務所利用するのではなく、きちんとオーナーや管理会社に相談しましょう。

そして、これから事務所兼住居として使用するマンションを探している方は、事前に事務所利用が可能かどうかなどの確認を怠らないようにしましょう。